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售后包租是否有效(售后包租的风险)
2022-05-17

关于售后包租的合法性,分为两种情况,一种是现房的售后包租就是合法的,因为现房本身已经具有了使用价值,所以出租收租金就是合理更是合法。第二种是期房的售后包租,因为期房还没有交房也就没有使用价值,包租就是不合理的具有高风险,所以期房的售后包租就是违法的。

不仅仅期房的售后包租,就是期房的销售其实也是充满争议。所以,国家对期房的销售设立了五证制度,只有拿到五证的期房才可以销售,目的就是既能帮助开发商提前回款,也能让一部分不着急入住的购房人通过提前买房,让房价具有了投资属性。

用所有权跟使用权分离原理解释期房销售,就是购房人只买了期房的所有权,没有使用权,这种没有使用权的所有权的期房就叫做看涨期权,也就是提前锁定房价未来预期上涨的收益。

而期房的售后包租,因为没有使用价值而承诺租金,所以就有了非法融资的嫌疑,但是也是争论比较大,因为确实有购房合同,并且做了网签,所以就买房这个环节是没有问题,问题出在了包租这个环节,也就是承诺的租金如果没有兑现怎么办。

现实中,确实出现了很多承诺的长期售后包租,却仅仅兑现短时间后以各种原因未能履行承诺的后期租金情况,于是,让售后包租这个模式出现风险,背上了为了卖房而承诺虚假包租的以租代售的嫌疑。

但是,房住不炒定位下的租售并举又是房地产的发展方向,买房就是获得所有权,租房就是只获得使用权不获得所有权。尤其长租房就是房住不炒定位下的最好的适合老百姓的置业方案。

一个月前的2021年12月10号,中央经济工作会议对房地产的最新提法就是:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。健全常住地提供基本公共服务制度。”

很明显,这份最新的指挥棒把所有的目光都聚焦在了“加快发展长租房市场”这个全新的投资机会上。

长租房,就是仅仅花少量的钱就能投资最长七十年使用权的房产,就是只有使用权没有所有权的房产,长租房就是租售并举下的以租带售,只不过这个售就是指的出售使用权,或者叫做租赁权。

所以,既要鼓励发展长租房市场,又要防止各种风险的爆发,对于售后包租这种方式,国家管理部门采取的更多的方案就是警示风险,让购房人提前看到风险做好风险防范的准备。

1月4日,湖南省住房和城乡建设厅制定发布了《湖南省商品房交易风险提示》,提醒广大购房群众在购房时务必提高警惕,时刻注意11个方面的风险。

售后包租是否有效(售后包租的风险)

湖南发布风险提示

在十一种提示风险中,明确指出“售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的就是风险”。

之所以提示风险,就是警示购房者可能承诺的长期租金无法兑现,尤其明显高于市场正常租金的承诺就是风险。

比如市场正常租金每年五万,而承诺的租金是每年十万,这个时候很可能包租公司就会跑路,就是风险。尤其期房,本身没有可参考性,承诺就更是高风险。

但是,如果市场租金本来就是五万,那么承诺五万就不是风险。对于包租企业,不用贴钱包租,所以也就不会跑路。

对于购房人来讲,一旦包租企业跑路,拿不到租金,就是风险。

而风险的背后,其实也是机会,也就是如果兑现了租金,那么风险就转化为了投资价值。

对于投资来讲,所有的投资价值就是用预期风险交换收益。预期兑现就是投资成功,而预期没有兑现,就是投资失败。

对于很多房产投资者,本身投资房产的目的就是获得持续稳定的租金收入,所以选择售后包租本身没有问题,关键就是包租能不能兑现,如果包租企业兑现租金就是投资成功,如果包租企业跑路没有兑现就是投资失败。

所以,售后包租本身没有问题,问题出在能不能兑现。

有没有一种不会跑路的售后包租,当不会跑路了,这个时候售后包租就是看的见的投资机会。

比如承诺了二十年的包租,每年租金五万,如果租金每年分期支付,当然就是风险,风险就是万一跑路不兑现。但是如果二十年的租金一次提前支付,那么这就是绝好的投资机会。

所以,售后保证的风险就是租金的付款方式。比如二十年租金提前一次支付,不仅购房者不怕包租企业跑路,反而是包租企业害怕买房人跑路了。

比如一套房子出售总价100万,包租企业承诺每年租金五万,连续支付二十年。这个时候如果一次支付租金,就相当购房人白捡一套房子,只要这套房子可以拿房本,这个时候就是绝好的投资机会。相当购房人没有花钱就拿到房本,因为可以用提前拿到的租金支付买房款,二十年后,这套房子不仅仅使用权包括所有权都是自己的。

那么,有没有提前一次性支付二十年租金的房产呐,当然有,只要好出租租金是确定性的,那么一定有人愿意一次性支付二十年的租金,相当买下二十年的使用权,也就是中央经济工作会议提出的“加快发展长租房市场”,我们后面文章继续给大家分析这种一次支付二十年甚至七十年的长租房的交易机会。



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